地王年年有,今年特别多。
地王的成交较多为周边当前房价的2倍,意味着房价必需在未来数年内至少翻倍,这些地王企业才可能盈利。那么为什么房地产企业愿意以如此高的价格拿下地王呢?
而我们近期发现,很少再有行业销售排名在前十位的龙头公司去拿地王。“地王”的获取者已经从央企,如信达等转为中小公司。为什么中小企业反而更愿意冒险?
央企——不为大幅盈利 而为资产保值增值
过高溢价率成交主要是因为土地市场是垄断市场,在火爆行情下,成交价格往往是被动上涨的。国联证券认为,地王多数为央企,它们寻求的未必是大幅盈利,而仅仅是国有资产的保值增值,能够接受较高的价格。
此外,央企的融资成本更低,并且一季度大幅增加的信贷多流向央企、国企,因此它们的现金流状况可能比较良好。除了资金成本较低之外,龙头企业开发能力较强,集中采购降低成本,其开发成本也低于中小型企业。
中小企业愿意冒险
地价过高,当然和流动性较为宽松有关系。但为什么中小企业反而更愿意冒险?
中信证券认为,最后成功取得“地王”的中小公司,一般来说就是比其他公司更愿意冒险的公司。
以拿下上海静安地王的融信中国为例,作为民企,其愿意以高价格竞拍土地,一方面与公司的高风险偏好有关(主要体现在高杠杆拿地),另一方面则是基于对房地产市场未来的乐观预期。国联证券表示。
销售额压力推动中小企业无法苟安 唯有拿地
中信证券在报告中还提出一个有意思的逻辑,其认为,目前的资金提供方基本是根据销售合同金额来衡量企业的风险。金融机构往往只优先满足销售额排名靠前的大企业融资需求——大企业可以享受低资金成本和多元化的融资渠道。可是中小企业怎样才能成为销售额靠前的大企业呢?只有拿地!
小企业只能冒更大的经营风险,冀望于房价超市场一致预期上涨,从而实现自身“从小到大”的梦想。地产行业是一个小企业越来越无法“苟安”的行业。
被严控的土地供给与资产荒
“在当前实体经济低迷、证券市场波动、固收类产品收益低的大环境下,房地产的繁荣是资金配置的优良选择,土地市场的火爆也就理所当然。”国联证券认为。
中信证券提到,中小企业高价拿地,也是因为整个开发行业的经营半径越来越窄,一线城市土地出让机会越来越少,很多土地还附加条件。过去几年,部分城市土地出让规模过大,很多三四线城市面临广义库存去化的问题。企业大多意识到这些问题,不愿意在三四线城市拿地。而且,三四线城市的挑战更大,只有恒大/碧桂园这些对成本控制/营销有丰富经验的开发企业才能应付,一般中小企业无法应付。一线城市是二手为主的市场,土地出让机会很少,很多土地又有拿地门槛,一般开发企业无法获得(例如近期深圳前海出让的一些土地)。于是,在少数几块没有门槛,可以市场化争取的土地面前,一些中小企业高举高打,天价拿地。
此外土地供应被严格控制,形成一定的“香港化”,也是地王频出的原因。via21世纪经济报道:
一线城市(包含部分二线城市)土地供给被严格限制,形成了一定的“香港化”,即地方或者城市政府通过土地供应维持财政收入与高房价。在需求侧,相关调控在客观上形成抑制需求的结果,这实际上会将潜在需求推迟和聚集,一旦调控结束就会出现报复性的上涨,开发商实际上是在赌调控周期效应。
保持团队职业生涯持续性
不仅是资金成本的问题,更有团队职业生涯持续性的问题,上述中信证券报告提到。
无论国企还是民企,即使经营稳健,最终项目断档也会导致企业开发团队无事可干。在这个专业分工日益精细化的社会,让开发行业的人才去适应其他新兴行业十分困难。所以,很少有企业在获得销售回款之后会去降低杠杆。一些企业管理层为了保证职业生涯可持续发展,也很容易更激进地抢夺地王。
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