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如何理解REITs 的风险与收益特征

更新时间:2021/7/19 10:07:45    浏览:1678

基础设施REITs作为一种全新的权益性金融产品,产品结构较为复杂,涉及投资、资产管理、资本管理等多专业领域,覆盖基金管理人、原始权益人、外部管理机构等多主体类别,由此可能带来的投资风险较其他传统金融产品也更为多样、复杂。

首批9单基础设施REITs将于近期发行上市。首批9单项目分别为“浙商证券沪杭甬高速”、“中航首钢生物质”、“博时招商蛇口产业园”、“红土创新盐田港仓储物流”、“华安张江光大园”、“富国首创水务”、“中金普洛斯仓储物流”、“东吴苏州工业园区产业园”、“平安广州交投广河高速公路”,均为此次基础设施REITs试点的重点区域的国家支持行业,既包括传统基础设施如高速公路、污水处理等,又覆盖仓储物流、生物质发电等新型基础设施。由于基础设施领域细分行业差异性明显,首批项目底层项目各有不同,对应的REITs产品存续期及现金流分派率(或派息率)收益也存在明显的差异。

首批项目均采用“公募基金+资产支持证券”契约型交易结构,REITs产品的投资收益来源为现金分红或资产增值两方面。由于其基础资产为“另类资产”,其收益特征类似于传统公募基金的“固收+”产品,因此有机构将基础设施REITs定义为“另类固收+”产品,也是较为客观合理的,但究其本质,区别于债券类,

基础设施REITs仍属于权益类产品。

 

首先,要明确基础设施REITs“实股非债”

目前,资本市场上根据REITs产品收益特征及风险特性,普遍将基础设施REITs产品定性为一种介于股与债之间的产品,因为在收益波动性和风险性上低于股票、高于固收产品,基础设施REITs“亦股亦债”的阐述屡见不鲜。

第二,要清楚基础设施REITs投资分析逻辑

基础设施REITs复杂,很大原因来自于其底层资产的巨大差异,基础设施领域不同细分行业其营运模式的根本性差异较大,导致其在收入端、成本端特异性明显,传递至上层REITs基金单位在二级市场的收益及风险特性也各不相同。

第三,全面剖析基础设施REITs“三大类”投资风险

1)基础设施资产相关风险

基础设施REITs试点项目涵盖重点区域的仓储物流、收费高速公路、水电气热、污水垃圾处理(市政环保)以及信息网络等细分行业。不同行业对应的各类资产具有不同的商业模式和经营特征。以基础资产是否包括土地为判别标准,可划分为经营权类和产权类,其中经营收益权类包括交通运输类(高速公路、轨道交通等),市政公用事业类(污水处理、垃圾处理、供热、供电等),能源类(风电、光伏发电、水电及输配电网、燃气管网等),通信设施(铁塔)等;产权类主要包括港口类、仓储物流、数据中心及产业园区等。

针对此类风险,投资者可以从两大方面把握:

一是合规性。

二是盈利性。

2产品结构层面风险

目前,《指引》要求基础设施公募REITs采取“公募基金+ABS”交易结构,REITs基金通过资产支持证券穿透持有项目公司股权。作为基础设施REITs的载体,监管规定公募REITs基金需将80%以上的基金资产投资于基础设施ABS并持有其全部份额,再通过ABS持有底层项目公司全部股权、债权以穿透取得基础设施项目所有权或经营权。

3)二级市场风险

借鉴海外REITs市场经验,基础设施REITs产品在二级市场价格可能受宏观经济、市场情绪、流动性、战略配售份额解禁等因素的影响。目前公募REITs市场在我国仍在试点阶段,二级市场短期风险或不明显,但切实存在。

一是流动性方面。

二是市场情绪方面。

三是战略配售份额解禁方面。

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