基础设施REITs作为一种全新的权益性金融产品，产品结构较为复杂，涉及投资、资产管理、资本管理等多专业领域，覆盖基金管理人、原始权益人、外部管理机构等多主体类别，由此可能带来的投资风险较其他传统金融产品也更为多样、复杂。

首批9单基础设施REITs将于近期发行上市。首批9单项目分别为“浙商证券沪杭甬高速”、“中航首钢生物质”、“博时招商蛇口产业园”、“红土创新盐田港仓储物流”、“华安张江光大园”、“富国首创水务”、“中金普洛斯仓储物流”、“东吴苏州工业园区产业园”、“平安广州交投广河高速公路”，均为此次基础设施REITs试点的重点区域的国家支持行业，既包括传统基础设施如高速公路、污水处理等，又覆盖仓储物流、生物质发电等新型基础设施。由于基础设施领域细分行业差异性明显，首批项目底层项目各有不同，对应的REITs产品存续期及现金流分派率（或派息率）收益也存在明显的差异。

首批项目均采用“公募基金+资产支持证券”契约型交易结构，REITs产品的投资收益来源为现金分红或资产增值两方面。由于其基础资产为“另类资产”，其收益特征类似于传统公募基金的“固收+”产品，因此有机构将基础设施REITs定义为“另类固收+”产品，也是较为客观合理的，但究其本质，区别于债券类，

基础设施REITs仍属于权益类产品。

首先，要明确基础设施REITs“实股非债”

目前，资本市场上根据REITs产品收益特征及风险特性，普遍将基础设施REITs产品定性为一种介于股与债之间的产品，因为在收益波动性和风险性上低于股票、高于固收产品，基础设施REITs“亦股亦债”的阐述屡见不鲜。

第二，要清楚基础设施REITs投资分析逻辑

基础设施REITs复杂，很大原因来自于其底层资产的巨大差异，基础设施领域不同细分行业其营运模式的根本性差异较大，导致其在收入端、成本端特异性明显，传递至上层REITs基金单位在二级市场的收益及风险特性也各不相同。

第三，全面剖析基础设施REITs“三大类”投资风险

（1）基础设施资产相关风险

基础设施REITs试点项目涵盖重点区域的仓储物流、收费高速公路、水电气热、污水垃圾处理（市政环保）以及信息网络等细分行业。不同行业对应的各类资产具有不同的商业模式和经营特征。以基础资产是否包括土地为判别标准，可划分为经营权类和产权类，其中经营收益权类包括交通运输类（高速公路、轨道交通等），市政公用事业类（污水处理、垃圾处理、供热、供电等），能源类（风电、光伏发电、水电及输配电网、燃气管网等），通信设施（铁塔）等；产权类主要包括港口类、仓储物流、数据中心及产业园区等。

针对此类风险，投资者可以从两大方面把握：

一是合规性。

二是盈利性。

（2）产品结构层面风险

目前，《指引》要求基础设施公募REITs采取“公募基金+ABS”交易结构，REITs基金通过资产支持证券穿透持有项目公司股权。作为基础设施REITs的载体，监管规定公募REITs基金需将80%以上的基金资产投资于基础设施ABS并持有其全部份额，再通过ABS持有底层项目公司全部股权、债权以穿透取得基础设施项目所有权或经营权。

（3）二级市场风险

借鉴海外REITs市场经验，基础设施REITs产品在二级市场价格可能受宏观经济、市场情绪、流动性、战略配售份额解禁等因素的影响。目前公募REITs市场在我国仍在试点阶段，二级市场短期风险或不明显，但切实存在。

一是流动性方面。

二是市场情绪方面。

三是战略配售份额解禁方面。